Miras Davalarında Açık Artırma Kuralları Yenilendi
Miras davalarında açık artırma kuralları değişti. Yeni düzenleme ile mirasçılar arasındaki satış süreçleri yeniden şekillendi.
31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek olan yeni düzenleme, miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin satışında yaşanan sorunları ve fırsatçılığı önlemeyi amaçlıyor. İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan değişiklikle miras kalan taşınmazların ortaklığının giderilmesi amacıyla gerçekleştirilecek ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Her mirasçıdan yüzde 10 teminat alınacak ve ihaleden vazgeçenler, teminatın yanı sıra taşınmaz değerinin yüzde 5’i oranında para cezası ödeyecek.
Yeni düzenleme, miras kalan ev, arsa ve tarlaların satış sürecinde önemli değişiklikler getiriyor. KRT TV’de açıklamalarda bulunan Avukat Batuhan Bulut, bu düzenlemenin kötü niyetli mirasçıların satış sürecini engellemesini önlemeyi hedeflediğini belirtti.
Eski uygulamada, mirasçılardan birinin payını nakde çevirmek amacıyla açılan ortaklığın giderilmesi davasında düzenlenen açık artırmaya herkes katılabiliyordu. Ancak yeni sistemde, taşınmazın ilk açık artırması yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Mirasçı olmayan üçüncü kişiler bu ihaleye katılamayacak ve teklif veremeyecek. Bu uygulamanın geçerli olabilmesi için taşınmazda mirasçılar dışında başka bir hissedarın bulunmaması gerekiyor. Eğer taşınmazın hisselerinden biri üçüncü bir kişiye satılmışsa, ihale herkese açık olarak gerçekleştirilecek.
Yeni düzenlemenin bir diğer önemli değişikliği ise taşınmazın ihale bedeliyle ilgili. Önceki sistemde miras kalan taşınmazlar, belirlenen muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden açık artırmaya çıkarılabiliyordu. Bu durum, bazı taşınmazların gerçek değerinin altında satılma riskini beraberinde getiriyordu. Yeni düzenleme ile mirasçılar arasındaki ilk açık artırmada taşınmaz, yüzde 100 muhammen bedel üzerinden satışa sunulacak. Örneğin, değeri 10 milyon TL olarak belirlenen bir gayrimenkul, artık doğrudan 10 milyon TL üzerinden ihaleye açılacak.
Düzenleme, satış sürecini engellemek amacıyla ihaleye giren ve fiyatı yapay olarak yükselten mirasçılara yönelik de yeni yaptırımlar getiriyor. Eski uygulamada bazı hissedarların, taşınmazın satışını engellemek için yüksek teklif verip ihale kendilerinde kaldığında ödeme yapmadıkları ve sürecin yeniden başlamasına neden oldukları belirtiliyordu. Yeni sistem, bu tür uygulamaların önüne geçmeyi hedefliyor.
Yeni düzenlemeye göre, taşınmazın ihalesine katılmak isteyen her mirasçı, gayrimenkulün değerinin en az yüzde 10’u oranında teminat yatırmak zorunda olacak. Önceki sistemde hisse payı yüksek olan bazı mirasçılar için uygulanan teminat istisnaları da kaldırılmış oldu. Ayrıca, ihaleye girip fiyatı yükselttikten sonra satın almaktan vazgeçen mirasçılara yönelik yaptırımlar da getirildi. İhaleden vazgeçen mirasçının yatırdığı teminatın yanı sıra taşınmazın toplam değerinin yüzde 5’i oranında para cezası ödemesi gerekecek. Örneğin, 20 milyon TL değerindeki bir taşınmazda ihaleyi bozmak amacıyla yüksek teklif verip daha sonra satın almaktan vazgeçen bir mirasçı, 1 milyon TL’ye kadar para cezasıyla karşılaşabilecek.
Avukat Batuhan Bulut, düzenlemenin özellikle Anadolu’da miras kalan ev, tarla ve arazilerin üçüncü kişilere geçmesini istemeyen ancak tüm mirasçıların onayını alamayan vatandaşlar için önemli olduğunu vurguladı. Yeni düzenleme, “ata toprağının” yabancılara veya üçüncü kişilere geçmesini zorlaştırırken, kötü niyetli hissedarların satış sürecini tıkamasının da önüne geçmeyi amaçlıyor. Böylece miras kalan gayrimenkullerin ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında hem mirasçıların önceliği güçlendirilecek hem de ihaleyi manipüle eden kişilere karşı caydırıcı yaptırımlar uygulanacak.
